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深圳土拍诞生新“地王”,但拍卖的输家竟可能成为最后的赢家?

在“宇宙中心”深圳龙华,每一次土地拍卖都是兵家必争之地。

在2019年6月24日深圳这场“史诗级”土地拍卖中,龙华宗地在龙光、中海两家缠斗数轮之后,最终被龙光以65.85亿元的总价,并配建人才住房3.67万平方米拿下,其可售楼面价约6.49万元/平方米(以配建人才房成本为5000元/平方米计算)。

这宗土地的楼面价已经超过了2016年6月2日在同一片区,由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下的地块,彼时的楼面地价高达56781元/平方米,为现房销售试点项目,至今仍未入市。

现实的情况是,在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,深圳楼市近年来一直保持平稳,“新科地王”周边的二手房目前在6.8万~7.3万元/平方米左右,仅略高于龙光的楼面价,最终入市时的市场情况还未可知。

这宗地块的命运,不仅影响着龙光,也影响着金茂——老地王盼望着新地王更高的楼面价推高房价“解套”,而新地王如何打造成区域的标杆项目,考验着金茂、龙光两家的战略眼光。

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龙华金茂府图片来源:每经记者吴抒颖摄

金茂府“等待援军”

这是金茂在深圳的首秀。

它的标签中有许多个“最”和“第一”:龙华片区楼面单价最高、深圳第一座金茂府,同时,它也是深圳现房销售的试点项目。头顶光环,业界对它的关注度不可谓不高。

距离拿地已经三年过去,龙华金茂府至今仍未面世。“镁刻地产”记者2019年6月25日走访这一项目时发现,龙华金茂府的建设已经进入收尾阶段,据现场保安透露,现在仅余一些内部装修的收尾工作。

龙华金茂府目前销售中心仍未开放,但在楼盘所在区域有一处品牌馆。记者以购房者身份在现场了解到,目前金茂府“楼已经全部建好,但由于是现楼销售项目,必须通过验收之后才能够发售,预计七月通过竣工备案。”

“通过验收之后,八月份、九月份才会正式对外开放。下半年,肯定会开盘,但还没有具体的时间点。”现场的销售人员透露。

现场销售人员在被问及销售均价时表示,虽然没有具体价格,但因为是现房销售项目,我们的地成本比较高,“以我们的成本和配套,价格肯定在10万元/平方米以上。”

这一价格是大幅超出周边楼盘的均价的,属于“豪宅”定位,但这一片区并非传统的豪宅区。记者走访周边中介与楼盘时发现,周边二手小区的价格在6万~7万元/平方米,过去这三年,涨幅并不大。

“小区都比较老,也是慢慢涨。”一名片区中介指出。这固然有片区的现实结构情况,但另一个重要的事实是,深圳楼市这几年一直都十分平稳。

两组数据可以说明问题:据深圳中原地产统计,2018年深圳新房全年成交均价为54120元/平方米,同比降低0.6%;2019年5月,深圳一手豪宅成交均价为111082元/平方米,环比下跌6.0%,且在此之中,南山区豪宅成交占比近九成。

一名青睐金茂府的产品且已认筹北京金茂府的人士也关注龙华这座金茂府,但她在详细了解周边的配套与定位之后显得意兴阑珊,“这价格太贵了。有这个价格,我肯定选华侨城、香蜜湖了。”

龙光的“自我救赎”

“新地王”为“旧地王”解套,这似乎是一个“固定”认知,金茂应该也有所期待。

6月24日,在土地拍卖现场,金茂多次举牌,直至最后,志在必得的中海与龙光杀了出来它才逐渐收手,而龙光是最后的赢家。

龙华可以被视作是龙光的“福地”。它曾在这里创下多个“地王”的纪录,在市场当下都不看好的情况下,最终赚得盆满钵满。

2015年,位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地挂牌出让,龙光地产以112.5亿元拿下该项目,成为龙华新总价地王,折合楼面地价1.95万元/平方米。

龙光随后打造了“龙光玖钻”的项目,其销售均价超过6万元/平方米,据克而瑞的统计,这一项目是2018年单盘销售的亚军,年销售额159.9亿元。

在此之前,龙光在这一片区也曾创下“楼面价之最”——2014年12月,龙光地产以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地,地块折合楼面地价2.51万元/平方米,溢价率高达85.3%,最终这一项目也以高价入市。

这或许可以解释,龙光为何对新出让的这宗土地如此看重——它在这里尝过很多的甜头。

龙光对这一宗土地的前景研判也十分乐观。

对这一宗地块有过研判的人士告诉“镁刻地产”记者,如果以金茂府的成本来测算,由于其要求现房销售,至今已3年仍未达可售条件,单纯比正常预售项目多2.5年,利息成本约1.1万元/平方米,实际楼面价成本约7万元,从这一角度来看,金茂府的成本还高于龙光。

但即使如此,龙光这一楼面价也考验着它的操盘能力。

一名TOP3房企深圳公司投拓口的人士认为,从项目运营角度来讲,(上述判断方式)是有道理的,因为判断的基础是现时点的售价,“项目成本就是土地成本+建安+销管財+相关税费。”

“但是很少有人会这么算。”上述人士续称,对龙光而言,在楼面价高企已经十分高企基础上,势必在产品打造上,也要获得更高的溢价率才能够凸显价值。

短时间内,龙华片区也许很难有新的地王来为龙光陪跑,而龙光目前的产品多数也以刚需为主,如何玩转这宗地块将其打造为标杆项目也是颇受关注的重点。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

记者|吴抒颖,编辑|林菁晶

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