认证服务商一、什么是特殊用地
（一）用途特殊
常见用途（商业、住宅、工业）之外；
（二）权利状况特殊
出让之外，划拨、集体、具有特殊权利限制的；
（三）市场特殊
正常、公开、一般市场之外，军事、行政、公益性；
（四）物理性质特殊
一般物理特征之外，道路、水域、山地、海滩。
二、估价难点
（一）价值来源不明确，收益不清楚或者收益难以界定；
（二）市场小或没有，没有相似性土地，市场价值难以判断；
（三）开发建设方式、形式特殊，没有标准，成本不好估算。
三、寻找与一般土地在估价上的共同点
（一）基本价值来源
满足场地（空间）的需求，尽管具体功能不一样；
（二）基本的成本组成
土地本身、开发费用（地内、地外、地下、地上） ----劳动力、资金、物质材料；
（三）基本的价格影响因素：区位、交通条件、土地自然条件、周边环境、规划、基础设施、权利及限制。
四、估价需要抓住的重点
从用途出发：用途决定收益，收益决定价值（显性隐形、直接间接、短期长期） ----越大越好；
观察可替代性 ----竞争性----越小越好；
注重开发难度 ----成本决定基本价位----越大越好，但不是无限大；
分析其基本条件（影响因素） ----平均价值水平上----越好越好；
总体价值 ----与一般土地市场情况相关、相似；
估价方法 ----基本方法一致，但具体处理不一样。
五、几种特殊土地估价技术要点
（一）划拨土地
1、无偿以行政指令方式配置给用地单位的土地。
例：行政事业单位的用地、国企用地。
2、为什么有价值？
能够使用就有价值，可以用机会成本理解。
3、为什么要估价？
审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性质、政府收购。
4、特殊性
（ 1）权利限制
----不能公开转让，需要政府批准（实际上是转移）；
----不能再开发，没有发展预期，只能按照政府规定的方式使用；
----没有明确的年期限制，政府可能随时收回，公益性大于财产性。
（ 2）市场限制----转移的案例少
----与一般市场没有互动和对接
----缺乏透明性
5、基本掌握
----价格水平总体上要比正常市场出让价格低；
----用基本的估价方法，重点在参数、指标的确定、判断；
----企业、居住类注重收益；公益性用地倾向于成本。
6、评估方法
（ 1）收益法
租金及收益 ----比一般市场低，内部租赁较多，竞争力差，往往会降低租金标准；
还原率高 ----预期不明确，风险较大，市场方面的因素，需要调查；
找不到租金或收益怎么办？可以用正常市场租金修正，但是修正系数要有依据；
实际收益率也许高，税费少，注意需要修正扣减。
（ 2）成本法
土地开发利润率 ----比一般市场要低，可以采用一级开发利润率，需要调查；
土地增值率 ----比一般市场要低，需要调查，可以采用；需要注意：不是没有增值（增值三要素----用途改变、权利改变、品质提升）。
（ 3）剩余法
不动产的价值 ----要比一般不动产的低，需要考虑和调查；
利润率 ----比一般不动产开发的低。
（ 4）市场比较法
案例可能少；
一般市场价格扣除法（其实是市场比较法的变形）；
关键是差值，要调查。
（二）集体土地
1、农民集体所有的土地，建设用地和农地；
例：集体企业用地、宅基地、农地。
有价无市；
建设用地 ----
2、特殊性
与划拨地相似，
（ 1）权利限制
----不能流动，产权人不能变动，只能租用或者合资；
----只能按照政府规定的部分方式使用，不能搞房地产；
----集体决策相关事项。
（ 2）市场限制
----案例少；
----与一般国有市场没有互动和对接；
----缺乏透明性、规范性。
3、基本掌握
----价格水平总体上要比国有正常市场低，主要体现在产权限制上；
----采用正常的方法评估，在重要参数和指标上做文章。
4、评估方法
（ 1）收益法
租金及收益 ----比一般市场低，竞争力差，不稳定，规模小，需要调查；
还原率高 ----预期不明确，风险较大，市场方面的因素，需要调查。
（ 2）成本法
土地开发利润率 ----比一般市场要低，可以采用国有土地级别的利润率，需要调查；
土地增值率 ----比一般市场要低，考虑权利限制，需要调查，可以采用；需要注意：不是没有增值。
（ 3）剩余法
不动产的价值 ----要比一般不动产的低，需要考虑和调查；
利润率 ----比一般不动产开发的低。
（ 4）市场比较法
可以用，但案例可能少；
与一般国有土地市场价格比较扣除法（其实是市场比较法的变形）；
关键是差值，要调查。
（三）地下空间
1、地表以下合法可利用的空间。
例：地下商场、地下停车场、地下游乐设施、地下工厂、地下试验基地等。
价值被逐步重视，开发利用越来越多，开发程度越来越高。
2、特殊性
（ 1）物理上特别
----位于地下，使用上受到限制，不能做居住；
----无形象优势；
----大部分不能独立开发，受地上物限制；
----投入成本高；
----附带其他功能，如消防功能。
（ 2）市场限制----市场较小；
----缺乏透明性。
3、基本掌握
----价格水平总体上要比地上价格低；
----用一般估价方法，慎用成本法、剩余法；
----注意与地上的价值比例关系；
----要注意空间高度、层数、整体配套，与交通的衔接。
4、评估方法
（ 1）收益法
租金及收益 ----比地上低，物理条件差（采光、通风、室外风景缺乏），顾客环境心理影响，与地上比竞争力差；
还原率高 ----投资大，风险较大。
（ 2）成本法（不太适合）
土地开发利润率 ----比地上要低，成本大，为地上分摊部分成本，可以在地上利润率的基础上修正得到，需要调查；
土地增值率 ----比地上要低，改良提升价值空间相对较小，需要调查。
（ 3）剩余法
不动产的价值 ----要比地上不动产的低；
利润率 ----比地上不动产开发的低，成本投入比例要高于地上。
（ 4）市场比较法
可以使用，地下空间个性化强，案例可能少；
找不到案例怎么办？整体的、单元的（如停车位）、大致接近的；
地上价格修正法（其实是市场比较法的变形）；
修正比率是关键，要调查。
（四）站场用地
1、以用途特点命名；
车站、停车场等。
2、特殊性
市场限制 ----市场较小，甚至无；
----收入低，无，甚至亏本；
----投入成本高。
权利上 ----公用、公益使用目的；
----限制性收益，非盈利；
----补贴。
3、基本掌握
----价格水平总体上要比地上价格低，依公益程度而定，越高市场价越低；
----要注意类型的不同，价格也会有很大的差异；
----偏重成本。
4、评估方法
（ 1）收益法
租金及收益 ----显化收益（票、租金、经营收入等）+隐形收益（补贴、免税等）+公益效益（难点，可以用超额支出的年成本替代，纯经营性的可以不考虑这一点）；
还原率高 ----预期收益低，并不可预期，风险较大。
（ 2）成本法
土地开发利润率 ----较低，因为收入低，可以在一般利润率的基础上修正得到，需要调查；
土地增值率 ----比一般情况要低，因为用途特别改良提升价值空间相对较小，需要调查。
（ 3）剩余法
不动产的价值 ----要比地上不动产的低，但是售价难；
利润率 ----比一般不动产开发的低，因为预期收益低。
（ 4）市场比较法
可以使用，案例可能少；
相似类型用地价格修正法（其实是市场比较法的变形）；
修正比率是关键，要调查。
基准地价修正：
参照工业用地基准地价，进行用途系数修正。
（五）加油站
1、商业性用途
2、特殊性
（ 1）市场限制
----特许经营，经营内容没有调整空间；
----受市场规模影响重大，少则垄断，多则亏本；
----收入相对稳定，受油价控制，行业影响。
（ 2）权利上
----不能改变用途，再开发预期小。
3、基本掌握
----价格水平总体上与所在地区加油站规模有关；
----偏重收益；
----小型加油站、服务区的加油站。
4、评估方法
（ 1）收益法
租金及收益 ----售油收入+附加经营收益（商品、餐饮等）+补贴（减免）—特许增值（可以用比率计算，通过与一般行业收益率比较得到）；
成本 ----油成本—其它成本；
还原率高 ----正常收益率。
（ 2）成本法（不太适合）
土地开发利润率 ----可以在一般利润率的基础上加上特许增值修正得到，需要调查；
土地增值率 ----正常增值率。
（ 3）剩余法（不太适合，建筑物开发价值不是决定地价的关键）
不动产的价值 ----采用整体售价（企业售价）；
扣除项 ----注意特许经营价值；
利润率 ----一般利润率。
（ 4）市场比较法
可以使用，案例可能较少，纯土地更少，需要整体比较；
相似类型用地价格修正法（其实是市场比较法的变形）；
修正比率是关键，要调查。
偏远地区参照集体建设用地价格进行用途修正。
基准地价修正。
参照工业用地基准地价，进行用途系数修正。
（六）高速公路
1、政府所有、企业所有，都有价值。
2、特殊性
（ 1）用途特定
（ 2）物理特性----带状，长，跨不同市场区域，大部分分布偏远，使用受路面限制。
（ 3）市场限制
----市场特别；
----收入受车流量影响，区域之间差别不大，有大区域统筹分配的情况，未来绝大；
----部分不收费；
----收入时间长；
----投入成本高；
----基本没有竞争性。
（ 4）权利上----公用、公益使用目的；
----限制性收益，非盈利；
----补贴。
3、基本掌握
----价格水平总体上要比一般用途土地价格低，依地区发达程度定，越发达，市场价越低；
----要注意等级的不同，价格也会有很大的差异；
----分段评估，特别是城市周边与远郊区和偏远地区分段；
----要考虑服务区及管理设施用地；
----偏重成本。
4、评估方法：
（ 1）收益法
租金及收益 ----显化收益（收费）+隐形收益（补贴、免税等）+公益效益（可以用超额支出的年成本替代）；
收益年期以路面正常使用年限为依据；
还原率高 ----预期收益低，并不可预期，风险较大。
（ 2）成本法
土地开发利润率 ----较低，因为收入低，可以在一般利润率的基础上修正得到，需要调查；
土地增值率 ----比一般情况要低，因为用途特别改良提升价值空间相对较小，需要调查。
（ 3）剩余法（不适合使用，公路售价难寻）
公路整体的价值难定；
利润率 ----比一般不动产开发的低，因为预期收益低。
（ 4）市场比较法
可以使用，案例要求高，可能少；
相似类型用地价格修正法（其实是市场比较法的变形）：
修正比率是关键，要调查；
参照集体建设用地地价。
基准地价修正；
参照工业用地基准地价，进行用途系数修正；
偏远地区参照农地基准地价，进行用途修正。
（七）铁路
参照公路。
400-0827-818
（早9:00-晚 18:00）
