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近日,国家税务总局发布的《中华人民共和国契税法》对房地产政策、住房交易等都会产生哪些影响?

8月11日,国家税务总局发布《中华人民共和国契税法》。由于契税和住房交易等密切相关,所以此类政策后续对于房地产政策、住房交易等都会产生较为明显的影响。另外对于此类法律存在一些误读,通过明确法律变化,有助于相关市场主体把握法律改革的精神。

对此,进行分析:


1、法律地位

此次政策明确,契税法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》同时废止。此类规定具有两个含义。第一、这标志着契税领域的法规从过去的暂行条例上升为法律,对于后续规范和指导住房等交易有更强的约束性。实际上,在住房领域有三个重要的税费项目,包括契税、增值税和个税。后续待增值税法通过,那么住房交易的三大税费项目将具有明确的法律支持,相关效力更高。第二、从目前的微信朋友圈等可以看出,借此次契税税率事件来怂恿购房者加快住房交易的现象开始增多,所以需要明确,此次税法到明年才正式实施,而且不涉及税率调整。这是今年下半年稳定住房交易和市场预期所需要做的内容。


2、税率问题

此次备受关注的政策,是法律的第三条,即契税税率为百分之三至百分之五。不过这条政策实际上和过去的契税条例没有实质性的变动。但鉴于这一条款颇受市场关注,所以需要做几个解释。第一、在住房交易中,往往默认契税为3%,尤其是高端项目,而普通住宅普遍以1.5%进行,这在全国各地都有类似的规定,不存在征收5%或提高的一说。第二、就今年的政策内容看,契税政策更多强调的是契税补贴,所以也谈不上契税税率提高一说。第三、若从税费改革的角度看,房产税改革明确了稳妥推进的导向即会放缓,后续最有可能改革的则是增值税的政策,尤其是房价过热的城市。


3、内容变化

此次税法相比过去的条例,从层级上做了调整,这是最大的变化,和立法工作有关,而和调控没关系。更为关键的是,过去的条例很多内容已经过时,一些新的住房、土地等交易形式出现,必须在升级为法律的同时,做相关内容的修正、删除或补充。第一、此次法律明确,征收范围删除了“国有土地”的限制,实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新土地管理法的落实,农村集体经营性建设用地交易必然增加,相关契税征收必须有法可依。第二、此次明确了以作价投资(入股)、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,应当依照本法规定征收契税,这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税,使得此类交易税费征收根据规范。第三、此次政策明确,法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的,免征契税。实际上全国各地对于此类交易,本身也是不征税的,但是这次上升为国家法律,使得各地操作更加规范,有法可依。


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