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【物流地产概况】拿地或成未来仓储物流供应商角力点

物流地产概况

发展迅速,但水平仍较为落后

经济全球一体化及科技的迅猛发展中,物流成为构建交互纽带的重要一环,并逐渐发展为追求高时效、高可靠性的的现代物流体系。

在今年疫情爆发的关键时刻,仓储物流行业对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击,而疫情后导致的消费由线下转为线上,客观上造就仓储物流的需求进一步增长。

鉴于较优的长期赛道,已有多方势力开始加速涌入仓储物流行业,竞争格局正不断发生变化。领先企业不断扩大网络规模,并借助先进技术实现服务升级,以获得更大的竞争优势,并开启新一轮变革浪潮。

1.现代仓储物流为供应链体系下的特殊工业地产

现代仓储物流(物流地产)是由美国普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有30多年的历史。

2001年中国加入WTO后,大量外资企业进入中国。提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国开始“圈地运动”,同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。

概括来说,现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”,是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储,是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的,在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

现代仓储物流依托基础设施,属于工业地产的范畴。 从基础设施来讲而言,仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节,最终实现物流与不动产的结合。因此仓储物流属于工业地产的范畴,具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等,并且大量集中于交通枢纽节点,通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本,提高运营水平。

2.我国仓储物流发展较为迅速,但水平仍较为落后

我国物流仓储行业发展迅速。物流为联系生产者与消费者的重要基础设施,高效、稳定的物流构成现代经济发展的基石。

进入21世纪,我国受益于全球化浪潮,逐渐成长为世界供应链体系中不可或缺的一环;随后迎来移动互联网的新时代,开启电子商务的突飞猛进,双双倒逼我国仓储物流从基础设施到管理服务全环节的不断提升。

与之相伴,物流行业规模亦后发进入快速发展的通道。依据统计局数据,我国仓储物流行业固定资产投资完成额从2012年的2437亿元人民币提升至2017年6856亿元(后期统计局未公布),年复合增速达到17%。


现代化仓储物流设施与海外发达国家仍有一定差距。近年来我国电商及新零售的快速发展引发了对能够满足多品种高自动化程度仓储物流资源的巨大需求,与当前行业相对落后的发展水平形成突出的矛盾。

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出, 我国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积,但现代化物流设施仅为1.1亿平方米,占比仅为20%;尤其人均仓储面积约为0.41平方米,仅为美国的1/13,相差巨大。

中高标准物流设施方面,我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米,人均面积不到0.015平米,而美国中高标准物流设施总存量约为3.7亿平米,折合人均面积达1.13平米。

在当前电商经济渗透进一步提升的情形下,需求方对时效性、安全性提出更高的要求,我国中高标准现代化仓储物流设施仍有较大的发展空间。


从竞争格局来看,行业表现为海外巨头一马当先,国内企业加速赶超的局面。

国际巨头普洛斯早在2002年便进入中国市场,国内参与者逐渐起步,包括万科万纬、易商、深圳宝湾、嘉民、宇培等国有及民营企业,涵盖房地产企业、物流企业、电商平台等等,而排位相对靠后的东百集团等近几年来扩张较为明显,行业竞争格局仍在变动。

根据智研咨询数据显示, 2019年物流地产市占率前四位分别为普洛斯、万纬、宇培、嘉民,CR4为48.9%,CR8为68.3%。



3.政策暖风频吹,拿地成未来角力点

针对行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾,国家就仓储物流行业出台了一系列扶持政策,尤其在近几年较为频繁地出台政策,给予行业较优的成长环境。从长远来看,我国经济面临转型升级,现代服务业更需要高效而低廉的仓储物流设施进行配套,方能得到长足进步。



纳入基建范畴,物流地产促经济战略转型。 伴随电商经济突飞猛进以及新零售的快速连锁化发展,仓储物流基础设施也迎来物联网、自动化、智能化等科技赋能的升级浪潮。十九大报告中首次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴。

2020年3月政治局会议要求加快新基建建设步伐,旨在以“信息网、能源网及交通物流网”为载体实现“信息流、能源流、物流”的融合,仓储物流在其中扮演实物输送的基石作用。

从宏观政策层面,加快新基础设施建设的目的在于促进国家战略升级转型,物流及地产;作为连接生产与消费的国民经济大动脉,尤其在促进新型消费经济方面作用巨大,理应成为国家经济恢复持续增长的战略支撑力量。

土地供应收紧,仓储物流项目投资成本上升。 仓储物流项目通常对地方税收和就业的带动作用小,导致地方政府对仓储物流用地的供应较为保守。

从一线城市来看,根据《上海2017-2035年城市总体规划》以及《北京2016-2035年城市总体规划》,预计上海、北京2035年产业用地(包括仓储物流用地)占城乡建设用地比例分别下降至10%-15%以及20%以内,相较过往大幅下降。

当前仓储物流行业已经开始面临用地价格上升、区位优势明显地区不断被抢占的情况,投资成本逐步攀升。



拿地成未来仓储物流供应商角力点。 尽管在2019年发改委出台《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》指出,围绕“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设等重大战略实施,启动第一批15个左右国家物流枢纽布局建设,培育形成一批资源整合能力强、运营模式先进的枢纽运营企业。

然而现有物流地产项目仍然无法满足电商快速增长的需求,因此如何有效获得土地资源变成了所有仓储物流供应商面对巨大需求时最难以逾越的鸿沟。





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