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【物流地产知多少】仓储物流项目盈利分析与投融资模式

【物流地产知多少】仓储物流项目盈利分析与投融资模式

1.租金为仓储物流项目最直接收益

仓储物流主要是通过出租获得现金流,且会因土地增值获得隐形回报,其利润来源通常包含如下几个方面:

租金收益: 通过仓库出租、设施设备出租等获得现金流,为最直接和普遍的收益来源。一般而言,租赁方租赁期限较长,能够为供应商获得较为稳定的收益。

服务费用: 在仓储环节中,通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务,获得服务性收益。基于上述基础服务,还可以通过拓展供应链金融,获得为中小型企业提供融资服务的收益。

土地增值收益: 根据市场的供求定律,电商快速发展必然增加对仓储物流能力的需求,而符合企业布局需求、靠近各个物流基础设施节点的物流用地,是不可复制的稀缺性资源,通过前期布局,能够以较低的价格占有有限的物流地块,其潜在增值空间巨大。


京沪高铁沿经济发展及居民收入均处全国较高水平。 京沪高铁连接“京津冀”和“长三角”两大经济区,沿线省市为我国经济发展最活跃和最具潜力的地区,2019年合计创造了全国33.4%的GDP,同时居民消费支出总体处于全国领先水平,形成的生产、消费性出行需求均对客流形成有力支撑。


仓储物流受区位条件影响较大,投资回报率较高。 仓储物流行业通过收取租金的方式获取持续的现金流,其盈利的核心取决于区位布局,与所连接城市的消费尤其电商经济的水平高度相关。从当前供需情况来看,华东长三角、华南大湾区、华北京津冀为仓储物流行业最为优质的区域,中西部地区由于电商渗透率较低,表现相对欠佳。

一线城市土地供应紧张,存量项目收益较好 。供需方面,根据国家统计局数据,全国仓储用地审批面积从2013年的13.7万公顷下滑至2017年的7.1万公顷,其中一线城市土地供应较为紧张,但电商经济的高速发展造就仓储物流需求端的快速增长,一线城市呈现明显的供不应求局面。

投资回报方面,一线城市面临土地价格增长速度较快的痛点,但现存项目普遍出租率较高,租金处于上涨过程,相比于普通住宅、写字楼、购物中心等具备较为突出的收益,根据世邦魏理仕统计,北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%,远高于商业地产的4%-5%和住宅地产在2%-3%的投资回报率。

二、三线城市渗透率逐步提升,为未来发展重点。 二、三线城市在供地方面具备一定优势,但平均仓库日租金约为0.92元/平方米/天,平均出租率约为83.14%,相较于一线城市2.06元/平方米/天的日租金以及94.6%出租率均存在较大差距。目前一线城市集中了我国约60%现代仓储物流设施,未来随着电商渗透率逐步下沉,有望推动二、三线城市仓储物流行业进一步发展。


出租率和仓库标准决定租金水平。 租金作为最直接且最稳定的收益和现金流来源,成为衡量仓储物流项目好坏的首要因素。近年来下游需求的增长主要来自于电商,未来仓库的区位条件及当地电商消费情况、仓库标准将决定仓库出租率以及租金等指标。

出租率方面:出租率是决定租金收入的重要因素。 截至2019年下半年,根据高力国际的统计数据显示,国内一线城市及其辐射的周边城市受到电商消费需求增加的影响,仓库出租率较高,而二、三线城市则受到电商自建仓库或电商经济发展较慢的影响,出租率较低。总体来看,华南区以及华东区的仓库平均空置率低于华北地区以及华西地区。

依据世邦魏理仕数据,从全国平均水平看,截至2019年第四季度,中国仓储物流项目年底空置率为15.7%,相较于美国空置率5%的水平存在较大差距。未来随着电子商务向二三线城市渗透以及实体经济的复苏,仓储物流项目空置率有望向海外成熟市场看齐,租金收入长期看有较大提升空间。



仓库标准: 根据物联云仓数据显示,截至2019年普通仓类的平库、楼库平均租金分别为0.70元/平方米/天和0.78元/平方米/天;高标仓中的高台库、立体库租金分别为0.93元/平方米/天和0.96元/平方米/天;冷链仓平均租金为3.18元/平方米/天。总体而言,普通仓的平均租金低于高标仓,而冷链仓由于设备投入成本较高,且通常需要满足定制化要求等原因,租金大幅高于高标仓以及普通仓。

需求强劲下租金水平不降反升。 尽管仓储物流行业在疫情中一度受到较大的冲击,但相比传统地产酒店、零售地产、办公楼等其它物业类型,仓储物流显示出了极强的韧性和抗风险的能力,尤其一线城市的租金水平仍然强势提升。

一方面,疫情只是导致了人与人的隔离,但物流仍然是刚需;另一方面,虽然疫情在一定程度上打乱了原有的租赁节奏,在需求仍有保证的情形下,大部分新增租赁只是有所延迟,并未取消。


疫情后仓储物流有望资金倾斜配置。 站在全球商业地产资产配置的角度来看,仓储物流是一个投资关注较高的领域,其基础设施的运营吸引了大量资本的进入。

从国内来看,作为连接生产与消费的国民经济大动脉,尤其在促进新型消费经济方面作用巨大,理应成为经济恢复及转型升级的战略支撑力量,政策端给予的发展环境较优。

在投资方面,据仲量联行调查研究发现,虽然宏观经济的不确定性继续增加,但租赁市场的韧性使得投资者对高标库市场、冷链仓储依然保持乐观态度,而REITs的适时推出也有望吸引更多的长线资金进入,形成行业发展的良性循环。

2.物流地产项目投融资模式

银行贷款占比较小,行业融资方式多样。国内仓储物流行业中民营企业占比较多,在获取银行贷款方面较为欠缺,因此行业发展出以风险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种方式来进行融资,其中资金来源以自筹资金为主,随后是国内贷款、其他资金、国家预算内资金以及外资资金,占比分别是86.7%、6.9%、3.4%、2.1%和0.9%。

仓储物流项目长期运营当中,无法通过类似房产销售以实现资金的快速回笼。

今年REITs试点政策适时推出,仓储物流项目作为重点推进方向有望获取资金支持,从而实现盘活存量资产,助力行业规模扩张的目的。以下为我们对几种常见的融资方式进行简要总结。


风投及上市类: 根据前瞻行业研究显示,自2018年以来共有5家仓储物流企业接受风险投资及战略投资,合计约85亿元。

初创型企业为了适应物流行业的快速发展以及自身扩张需要,会选择风险投资的方式进行融资。发展已较为成熟的企业,会选择通过IPO进行规模较大的融资,其中易商红木在2019年11月1日以每股16.8港元的价格,在香港联合交易所主板上市,募资总额超过126亿港元,成为自2014年以来港股最大的仓储物流行业IPO。


资产证券化类: 由于仓储物流资产流动性较差,通过收取租金的回本时间长,导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题,因此催生了ABS、类REITs等资产证券化产品的出现。目前国内类REITs产品数量相对较小,截至2020年5月只有70单类REITs产品,合计规模约1339.3亿元,远低于海外成熟REITs市场的规模。尽管国内企业都在寻找创新的融资渠道,但国内类REITs还是以偏债类的资产支持计划和CMBS为主,缺少权益类产品。


海外REITs融资或可为国内提供参考。 就海外市场而言,仓储物流项目采用REITs进行融资已较为成熟,国内虽已开始筹备,但尚未实质破冰。此处我们选取海外巨头普洛斯的商业模式及案例进行解析,以便对REITs在仓储物流行业中的运营和管理方式获取更明确的认知。

普洛斯为现代物流地产界当之无愧的王者,2003年入主中国后,仅10年的时间内便由14万平方米地产起家,增长百倍至1500多万平方米的物业资产,现增长至5500多万平方米的物业资产,其在中国的发展历程经历了如下阶段。

自二级市场入手,迈入中国市场。Prologis刚进入中国市场时,因政府对外资在华土地投资有所限制,普洛斯并不能直接从政府拿地,管理层从二级市场入手,一是收购了乐购整套配送设施并在上海取得西北物流园的开发权,二是与苏州工业园区的苏州物流园区签订了开发协议,以入股形式进行工业物流园区的开发及建设。在2004年拿下了14万平方米的仓储物流设施及土地,成功迈入中国市场。

遭遇全球股灾,GIC13亿美元收购,GLP成立。2008年,金融危机爆发,Prologis经营困难,新加坡的国家政府投资公司(GIC)最终以13亿美金成功收购Prologis在中国的资产和日本的产业基金权益以及相应的预估债务。

普洛斯易主,正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股的历史性转变 。2017年7月,由厚朴投资、高瓴资本、万科、SMG、中银投资等组成的中国财团以大约790亿元人民币正式收购普洛斯,造就了亚洲历史上最大的私募股权并购案。

2019年,普洛斯向黑石出售1.79亿平方英尺美国资产,交易达187亿美元,是全球史上最大私募不动产交易,资产管理规模达890亿美元。黑石与普洛斯买卖易位(2014年,黑石就曾将旗下全美最大工业地产基金IndCor以81亿美元卖给普洛斯和新加坡投资公司(GIC)),一方面是因为仓储物流是需要战略性投资的资产,在市场风险累积的时候可以让黑石获得较为稳健收益;此次收购后,黑石跃居美国第二大物流地产商,可以借助垄断性地位谋取更大商业变现。另一方面,普洛斯在服务亚马逊等客户中向轻资产转型,需要脱手一定的不动产。

普洛斯采用“物流+基金”的模式进行融资。这一方式利于扩大其规模布局,缩短投资回收期、分散风险,实现轻资产运营。 在传统的开发模式下,仓储物流园区由于开发建设投资成本高且周期长,企业只能通过租金上升以及土地溢价来逐步收回资金,周期较长下造成负债压力攀升。在引入REITs物业基金的模式下,可在同等资金下更快速实现规模扩张和全面的地域布局。

在物流园区开发环节,普洛斯与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发,以减少占用自有资金,有利于前期的迅速扩张。而在物业建成后的运营期,企业可以选择出售REITs份额获得流动资金继续扩张新项目,或继续持有部分REITs份额,以获得基金运营管理的持续分红收益。


普洛斯实现物业开发、运营、基金管理互相促进。正是基于REITs,公司的三大业务,物业开发、物业运营、基金管理形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式。公司拿地并由物业开发部门开发优质的仓储物流,之后交由运营部门经营,利润稳定后由自行管理并参投的基金收购,一方面相当于加杠杆进行物流地产开发,另一方面则达到了快速回笼资金的作用,使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。

正因如此,普洛斯在中国实现快速扩张,在高峰期年获取和完工仓储面积高达300/200万平米上下。由此衍生的基金管理规模迅速突破百亿美元级别,年获取的基金管理费也达到亿美元级别。



国内企业多采用自持物业进行运行。由于缺乏REITs等流动性较高的产品,国内企业多采用自持物业的方式运营物流地产资产。在开发环节,公司的物业开发部门以自有资金或借款、或联合其他投资者共同进行项目开发。在物业建成后,公司将把物业移交至公司内部的物业管理部门,由其管理和运营。当仓储物流项目达到成熟阶段后,公司可选取出售进行退出,或者继续经营收取租金收入,但总体而言,该种模式相较REITs周转效率较低。【仓库出租、厂房出租;找仓库,找厂房就找仓小二!】

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