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【汇总】2020年物流地产市场:区位优越性明显,新兴的租赁需求主要来自于?

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面对新冠疫情反复与经济下行诸多因素的压力,今年中国物流地产逆势发力,彰显出良好韧性。中国25个主要高标准仓储市场净吸纳量达到580万平方米,同比增长近50%。在一线物流枢纽市场中,上海和广州的净吸纳量反弹显着,由于2019年供应稀少,可供租赁面积紧缺,伴随本年度新增供应增加,前期积压的租赁需求得到释放。在本年度供应量较大的卫星城和二线市场中,高标仓储需求也尤为旺盛。其中,东莞贡献本年全国最高的净吸纳量,达到75万平方米;成都、西安、嘉兴和佛山年度净吸纳量均超过50万平方米,这表明区位优越的市场抗风险能力强且需求复苏快速。部分卫星城的吸纳量同比下降,多数由于空置率稳定保持在低位,加之新增供应紧缺,例如苏州、太仓、常熟、廊坊等。

从行业角度来看,第三方物流和电商领跑本年度租赁市场,实体零售和传统制造业的租赁需求在下半年显着回暖。此外,新兴的租赁需求主要来自于生鲜电商、社区团购及冷链类租户

1. 受到疫情隔离措施的影响,与生活息息相关的各类消费活动向线上大幅转移,电商渗透率进一步提升。实物商品网上零售占社会消费品零售总额的比重,从疫情爆发前的20.7%,仅在半年时间内加速上升到2020年中的25%并保持至年末。这说明,在疫情发展尚未明朗的情形下,线上化趋势客观造就消费的结构性转变。自二季度起,我们在全国多个城市录得来自大型平台电商及垂直电商的大面积租赁成交。

2. 在疫情和宏观政策的刺激下,生鲜电商和医药类租户活跃度大幅提升,这也意味着冷链需求正开始快速释放,随之加速推进冷链物流网络的开发建设。在高标库市场中,越来越多的物流开发商着眼冷链设施开发或标准仓改造。

3. 社区团购业务的迅速扩张,有力推动下半年租赁需求的增长,尤其是在二线物流枢纽市场,我们记录到在成都、重庆、武汉、东莞、杭州及南京均录得来自多家社区团购的租赁成交。值得注意的是,鉴于竞争格局下行业盈利模式仍不清晰,这种新兴需求短期带来增量也同时存在不确定性。


新增供应创历史新高,租金增长继续承压

2020年,全国主要物流市场的年度新增供应达700万平方米,同比上升14.3%,这也创下供应历史新高。区域分布上,全年新增供应主要集中在长三角(37%),成渝(23%)及大湾区(20%)。重庆全年新增供应水平创历史新高,达到117万平方米,也成为全国新增供应量最大的一座城市。在供应新高和需求强劲的共同作用下,全国主要物流市场平均空置率同比上升1.7个百分点至15.1%,增幅小于去年同期水平。然而,在一些供不应求的热门市场中,空置率仍保持在较低水平。例如,大湾区的整体空置率年末降至2.6%,这是由于佛山和东莞等市场的大量新增供应迅速被租赁市场消化。

2020年整体物流市场租金增幅明显放缓,在大体量新增供应持续入市和疫情下实体经济不确定性的双重影响下,业主方对于租金增长策略转为保守。一线物流枢纽城市及其卫星城,工业仓储用地持续收紧导致新增供应紧缺,需求稳定增长且可租面积有限,业主仍然享有议价优势并维持租金增长。部分城市面临供过于求的现状,租金持续下跌。其中,成都、重庆、武汉和南京领跌,为维持出租率,这些城市的业主提供更多激励措施,包括但不限于租金优惠,提早入住和短期租约等。

按照目前计划来看,预计2021年新增供应面积将突破1000万平方米,创下历史最高位,其中大部分集中在天津、廊坊、武汉和宁波。空置率预计将小幅攀升,租金或继续承压。随着物流市场压力增加及未来大规模供应陆续入市,租赁需求的深度挖掘和更加有效的资产管理将成为业主在明年关注的重点。


物流投资热度持续攀升,内循环经济下再获发展良机

2020年疫情的影响下,物流地产板块成长为最强劲的资产类别之一,尤其在当下疫情常态化,物流行业预计将稳定保持旺盛需求。2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成了核心类的投资类别,未来预计有更多的长期机构资金投资到物流地产,这将给国内外投资者和开发商带来机会。展望2021年,内循环经济发展模式会催生更大的高标准仓储需求,同时也对物流提出更高效、更智能的要求,中国物流地产市场将迎来新的发展机遇期。


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