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顺丰房托基金上市?前景如何?

2020年4月30日,中国证监会在网站上发布了国家发改委关于推进基础上市领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知,提出了推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易,盘活存量资产,提高投资建设和运营管理效率,提升投资收益水平。

其中提出了以下要求:

1、聚焦重点区域,优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长三角等重点区域。

2、聚焦重点行业,优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流等项目。

3、聚焦优质项目。

4、加强融资用途管理。


顺丰等物流企业,拥有优质的物流产业园资产和仓储设施,正是重点鼓励的对象。

事实上,顺丰控股手上还有多个项目。截至2020年6月30日,这家物流业巨头已成功布局46个城市的产业园项目,物流场地土地面积约为7622亩,总规划建筑面积约473万平方米,已建成建筑面积约164万平方米。目前计划上市的顺丰房托基金三个项目总建面只有23.44万平方米,仅相当于顺丰控股已建成物流场地建面的14.29%,总规划建面的4.96%。

那么是否意味着顺丰控股会通过顺丰房托基金这个上市平台,将更多物流产业园资产注入?有可能。

顺丰房托基金提交的上市文件中指出,顺丰控股已同意授予优先购买权,以使顺丰房托基金可在若干条件规限下在特定的期限内自顺丰控股或其相关附属公司获得一系列物业的潜在收购机会。只不过,顺丰控股未必会将所有的资本都压在这个上市平台。

该公司早在几年前就探索物流产业园的资产证券化创新,于2018年储架发行50亿元ABS(资产抵押证券),是国内首单类永续物流地产储架类REITs。2018年和2019年完成2期发行,募资总额32亿元,并打算在2020年下半年发行总规模不超过15亿元的第3期。

再加上国家对于物流资产REITs投资的鼓励和支持,顺丰控股或拥有更多的资产证券化方式和融资渠道。但是,既有顺丰房托基金的抛砖引玉,其他物流资产以REITs方式融资也将水到渠成,例如计划分拆物流资产上市的京东集团(09618-HK),拥有、开发和管理大批物流和工业物业,其管理的物业总建面已在10百万平方米以上,是顺丰控股物流场地总规划建面的两倍以上。

2019年2月,京东的智能产发公司与新加坡主权财富基金GIC成立物流地产基金,向基金出售现代物流设施,以优化资产负债结构及更有效地使用资本,这也是一种处置物流地产的方式。而顺丰房托基金上市以及估值参照,或可为京东以及其他物流综合企业的物流资产证券化提供更多启示和估值基础。



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